Чужие метры

Снять или купить в ипотеку? Вопрос относится к категории «вечных». У каждого из вариантов есть свои «за» и «против» — а в конечном счете каждый делает для себя этот выбор сам. Но есть и ряд достаточно распространенных заблуждений, иногда мешающих адекватно оценить ситуацию. О них сегодня и поговорим.

Миф первый. Расходы на ипотеку и аренду несопоставимы

Варианты: ипотека обходится несравнимо дороже; аренда — куда более затратна, чем выплаты по ипотеке.

В действительности — в зависимости от конкретной квартиры, верными могут быть оба утверждения. Как и третье: расходы при ипотеке и при аренде — одинаковые. «В наших жилых комплексах в Новогорске аренда квартиры сроком на 15 лет и покупка ее в ипотеку также на 15 лет примерно сопоставима по расходам», — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», и приводит следующие расчеты.

Аренда такой же квартиры в жилом комплексе бизнес-класса стоит сегодня порядка 100 000 рублей, то есть расходы на аренду на те же 180 месяцев составят порядка 18 миллионов рублей, с учетом комиссии (допустим, однократной) они выльются в 18 100 000 рублей, но только в том случае, если арендная ставка будет стабильна все эти 15 лет (в отличие от арендной ставки платеж по ипотеке точно не вырастет). Если же ставка будет расти хотя бы каждые 5 лет на 10 процентов, подсчитывает Котровский, расходы на аренду составят уже не 18 100 000, а 19 755 000 рублей. 
То есть, расходы получаются сопоставимыми. За вычетом одного обстоятельства — при ипотеке в собственности остается квартира.

Миф второй. Квартира в собственности — аргумент в пользу ипотеки и против аренды

На самом деле нет. Например, на высокобюджетном рынке этот момент часто вообще не волнует клиентов. «Считается, что в сегментах бизнес-, премиум-, элит- и de luxe аренда гораздо выгоднее, чем ипотека или же просто покупка, — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Если предположить, что клиент решит арендовать квартиру стоимостью в 50 миллионов рублей со среднестатистическим ремонтом, соответствующим классу жилья, он будет платить примерно 200 000 рублей в месяц. Коммунальные платежи в этом сегменте обычно уже входят в стоимость аренды, налоги арендатору платить не надо, а мебель и техника предоставлены собственником. За год арендатор отдаст собственнику 2,4 миллиона, за 10 лет — 24 миллиона рублей». Переплата же по ипотечному кредиту в размере 25 миллионов, продолжает эксперт (при условии 50-процентного первого взноса за квартиру стоимостью в 50 миллионоа) за 10 лет составит практически такую же сумму, размер же ежемесячного платежа будет в два раза больше. В итоге, заемщик потратит только на ипотеку — без учета налогов, коммунальных платежей и затрат на ремонт и обстановку — более 40 миллионов рублей.

«При кажущейся выгоде аренды на вопрос, что действительно выгоднее, не ответит ни один риелтор. В случае с ипотекой клиент приобретает актив, арендуя жилье — возможность временно пользоваться чужой недвижимостью и нематериальное преимущество в виде мобильности. Что выбрать? Эту сложную дилемму надо решать только с учетом индивидуальных условий и обстоятельств», — резюмирует Румянцева.

Миф третий. Покупка квартиры в ипотеку — это вложение средств, тогда как аренда — просто пустая их трата

И это, оказывается, не так. «Нельзя покупать жилую недвижимость в ипотеку с целью инвестиций. Обычный депозит в банке обычно предполагает схожую или даже большую доходность, — говорит Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development. — Кроме того, платеж по ипотеке заметно больше стоимость аренды недвижимости. Допустим, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 9-10 миллионов рублей. При первоначальном взносе в 50 процентов и сроке кредита в 15 лет, ежемесячно будет необходимо платить порядка 60-65 тысяч рублей. А если нет 4-5 миллионов, а есть только 20 процентов от стоимости квартиры ля первоначального взноса, размер платежа увеличивается до 100 тысяч рублей в месяц». Аренда аналогичной квартиры обойдется максимум в 45-50 тысяч рублей.

Миф четвертый. Арендованная квартира — чужая, а ипотечная — своя

Вообще-то, эээ, не совсем. То есть да, действительно, право собственности к ипотечнику переходит, но с таким количеством ограничений, что расслабляться не придется еще лет 15-20 (или на сколько взят кредит). Трехмесячная, скажем, просрочка вполне может стать причиной обращения банка в суд с требованием о взыскании квартиры. Для сравнения: на выселение неплательщика из съемной квартиры уходит обычно не меньше пары месяцев. Есть и прецеденты, когда процесс затягивался чуть ли не на полгода, например, “под соусом” того, что в зимние месяцы выселяемому просто некуда деваться. То есть, если не платить примерно одинаковое количество времени, лишишься и арендной квартиры, и ипотечной. И вот тут как раз, согласитесь, обиднее лишиться как бы своей квартиры. За которую еще и выплачено изрядно именно как за свою.

Миф пятый: ипотечник несет ответственность за квартиру, арендатор — нет

Увы и ах. Никакой безответственности в арендных отношениях нет и быть не может, если, конечно, все оформлено договором (если нет — само собой, решается “по понятиям”, и мы не уверены, что это лучше). Состояние квартиры, своевременные платежи, в том числе, и коммунальные — если такой пункт есть в договоре — все это становится ответственностью квартиросъемщика. С той, опять же, разницей, что в случае, если “что-то пойдет не так”, он лишится съемной квартиры, а не своей.

Есть, кстати, и оборотная сторона. Мало кто знает, но если в договоре найма не указан срок его действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. И это, по действующему законодательству, сразу дает нанимателю дополнительные полномочия — например, не оповещать наймодателя о возможных новых обитателях квартиры (сонанимателях). Или, например, преимущественное право найма по окончании срока действия договора. В общем, есть смысл подтянуть матчасть.

Источник: http://dom.lenta.ru/articles/2016/07/19/hypovsrent/