Кто может рассчитывать на льготную ипотеку
В прошлом году, по данным Минстроя, каждая четвертая ипотечная квартира была куплена именно по программам с господдержкой. Предполагается, что эти программы будут пользоваться популярностью и теперь. Разбираемся, как ими можно воспользоваться.
До 12% - это сколько?
Главное условие государственной программы известно — ставки по ипотеке, которая выдается в ее рамках, не должны превышать 12%. В то время как средняя ставка по ипотеке в 2015 году составила 13,7%.
На деле, однако, многие банки в 2015 году предлагали ставки и ниже — в некоторых случаях кредит на квартиру можно было получить и под 8-9%. Что нынче? Несмотря на продление программы, крупнейшие банки, участвующие в программе, с марта ставки немного подняли. В частности, Сбербанк и ВТБ-24 увеличили их до тех самых «рамочных» 12%. Почему? Дело в том, что условия, хотя они вроде и остались прежними, все же немного изменились. До 1 марта 2016 года государство возмещало банкам — чтобы они могли выдавать ипотеку по льготным ставкам — 3,5% годовых. С 1 марта, после продления программы, - 2,5%. Объяснение этому есть. Изначально программа разрабатывалась, когда ключевая ставка ЦБ составляла аж 17%, но в течение года она понизилась до 11%. И есть некоторая вероятность, что со временем она еще снизится. Но банки, которые еще в феврале при той же ключевой ставке в 11% могли рассчитывать на 3,5% от государства, остались недовольны.
Впрочем, ипотеку по ставкам ниже 12% по госпрограмме можно найти и сейчас. Зачастую банки предлагают более льготные, чем стандартные, условия для клиентов конкретных компаний-застройщиков - своих партнеров.
Стоит, однако, помнить, что собственно процентами по кредиту затраты на него не ограничиваются. Одно из обязательных условий льготной программы - жизнь заемщика (или созаемщиков, если их несколько) должна быть застрахована. Еще одно требование банков — страхование того жилья, которое служит залогом (как правило, это та квартира, которая покупается). Впрочем, как правило, кредитные учреждения заставляют заемщиков застраховываться от всего, что только возможно, и по обычным, совсем не льготным программам.
Кому дадут льготный кредит
По программам с господдержкой есть ряд ограничений. Все уже наслышаны о том, что купить по льготным ставкам можно только новостройку. Готовую или на этапе котлована, значения не имеет. Но договор у вас должен быть заключен с юридическим лицом (то есть компанией). В верхах и не скрывали, что за госсчет хотят поддержать именно строительный сектор — чтобы застройщики из-за падения спроса не начали слишком активно банкротиться.
Есть ограничения и по размеру кредита. Предполагалось поддерживать строительство жилья эконом-класса, поэтому сумма ссуды не может превышать 3 млн рублей (кредит дается только в рублях). Исключения — для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга, там сумма кредита не должна быть больше 8 млн рублей.
Еще одно требование — к размеру первоначального взноса. Чтобы претендовать на льготную ипотеку, не менее 20% от стоимости своей будущей квартиры заемщик должен быть в состоянии оплатить сам. С учетом этих 20% из собственного кармана, получается, что по программе можно купить квартиру стоимостью до 3 600 000 рублей. Хотя никто, конечно, не запрещает внести больший первоначальный взнос и, взяв кредит в те же 3 млн, купить чуть более дорогое жилье.
Есть ограничения и по возрасту. Заемщику должно быть не более 60 лет для мужчин и не более 55 лет для женщин на момент полного погашения кредита — то есть до пенсии надо рассчитаться сполна.
Это реально?
Как показывает статистика прошлого, 2015 года, программа имела успех, несмотря на кризис и падение доходов. Тем не менее шансы ею воспользоваться — в основном у людей, чьи доходы определенно выше среднего в большинстве российских регионов.
Вот пример расчета параметров кредита от ВТБ24 на покупку новостройки стоимостью в 4 миллиона рублей. Первоначальный взнос в 20% - 800 тысяч, остальные 3 200 000 рублей (напомним, в Москве и Питере дадут до 8 млн) берем у банка в долг на 20 лет под 12% годовых. При этом ежемесячный платеж получается 35 235 рублей, а доход, который необходим, чтобы банк на этих условиях кредит выдал, - 58 725 рублей в месяц.
Для новостройки стоимостью в 3 000 000 расчет может выглядеть так. Первоначальный взнос в 20% - 600 тысяч, остальные 2 400 000 рублей (укладываемся в региональные нормы - кредит до 3 млн) берем у банка в долг на 20 лет под 12% годовых. Ежемесячный платеж получается 26 426 рублей, а доход, который необходим, - 44 043 рублей в месяц.